やってはいけない実家の後始末とは？失敗例と正しい対処法を解説

親が亡くなった後の実家の処理は、多くの方が初めて経験する難しい問題です。「何から手をつけていいかわからない」「間違った判断をして後悔したくない」そんな不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

実は、実家の後始末には「絶対にやってはいけない」ことがいくつかあります。知らずにやってしまうと、法的なトラブルや経済的な損失、家族間の争いなど、取り返しのつかない問題を引き起こす可能性があるのです。

この記事では、私たちが長年にわたって多くのお客様とお話しする中で見てきた失敗例をもとに、実家の後始末で避けるべき行動と正しい対処法をわかりやすく解説します。事前に知っておくことで、同じ失敗を繰り返すことなく、安心して実家の問題に向き合えるはずです。

【失敗例から学ぶ】実家の後始末でやってはいけないこと

実家の後始末では、知らずにやってしまいがちな行動が後々大きなトラブルを招くことがあります。

「もっと早く知っていれば…」とならないよう、実際によくある失敗例をもとに、絶対に避けるべき行動をご紹介します。

相続手続きを先延ばしにする

相続登記の手続きを後回しにするのは、最もリスクが高い行動の一つです。

2024年4月から相続登記が義務化され、相続開始を知った日から3年以内に手続きを行わないと、最大10万円の過料が科される可能性があります。しかし、それよりも深刻な問題があります。

相続登記をしないままでいると、実家を売却したくてもできない状況になってしまいます。なぜなら、登記上の所有者でなければ売買契約を結ぶことができないからです。

さらに時間が経つにつれ、相続人が増えて権利関係が複雑になることも。例えば、最初の相続人が亡くなって二次相続が発生すると、誰が正式な相続人なのか分からなくなるケースもあります。

このような状況を避けるためにも、相続が発生したら速やかに登記手続きを進めることが大切です。

相続前に勝手に片付けや解体をする

「実家が古くて危険だから」「近所迷惑になるから」という理由で、相続手続きが完了する前に建物を解体したり、勝手に片付けをするのは非常に危険な行為です。

法的には、まだ故人名義のままの不動産に手を加えることは、他の相続人の財産権を侵害する行為とみなされる可能性があります。その結果、損害賠償請求や刑事責任を問われるリスクもあるのです。

実際に、「危険だと思って善意で解体したのに、他の兄弟から訴えられた」というケースも発生しています。

また、建物を解体すると住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に上がってしまうという経済的なデメリットもあります。

どんなに緊急性を感じても、必ず相続人全員の合意を得てから行動するようにしましょう。

複数人での共有相続を選ぶ

「みんなで平等に」という考えから、実家を兄弟姉妹で共有名義にするケースがありますが、これは将来的に大きな問題を引き起こす可能性があります。

共有名義の不動産では、売却や解体、大規模な修繕など重要な決定には共有者全員の同意が必要になります。つまり、一人でも反対すれば何も進められなくなってしまうのです。

時間が経つにつれて共有者それぞれの生活状況や考え方が変わり、合意形成がさらに困難になることもよくあります。遠方に住んでいる相続人がいれば、連絡を取るだけでも一苦労です。

結果として、誰も住まない空き家のまま固定資産税だけが発生し続け、管理もままならない状況になってしまいます。

もし複数人で相続する場合は、代表者を一人決めて単独名義にし、他の相続人には代償金を支払うなどの方法を検討することをおすすめします。

活用計画なしで相続してしまう

「とりあえず相続しておけば大丈夫」という考えで、活用方法を決めないまま実家を引き継ぐのは危険です。

不動産は所有しているだけで様々な費用がかかります。固定資産税はもちろん、火災保険料、定期的な点検や清掃にかかる管理費用など、年間で数十万円の負担になることも珍しくありません。

特に問題なのは、「将来使うかもしれない」という曖昧な理由で保有し続けるケースです。実際は数年、数十年と使われることがなく、その間にも建物は老朽化が進み、結果的に売却も賃貸も困難な状態になってしまいます。

私たちがお客様からよく聞くのは、「もっと早く売却していれば、こんなに建物が傷む前に手放せたのに」という後悔の声です。

相続する前に、必ず「住むのか、貸すのか、売るのか」を明確にしておくことが重要です。どの選択肢も難しい場合は、最初から相続放棄を検討することも一つの方法でしょう。

放置による特定空き家指定のリスクに

活用計画のないまま実家を相続し、そのまま放置を続けると、自治体から「特定空き家」に指定される可能性があります。

特定空き家に指定されると、まず住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がります。さらに改善命令が出されても対応しない場合は、50万円以下の罰金が科されることもあります。

最終的には行政代執行により強制的に建物が解体され、その費用も所有者に請求されます。解体費用は建物の規模にもよりますが、100万円を超えるケースも多く、経済的な負担は相当なものになります。

このような事態を避けるためにも、相続後は定期的な管理を怠らず、早めに活用方法を決めることが大切です。

相続放棄後の不適切な行動

相続放棄をしたからといって、故人の遺品を自由に整理できるわけではありません。これは多くの方が誤解しやすいポイントです。

相続放棄が成立すると、法的には「最初から相続人ではなかった」とみなされます。そのため、放棄後に遺品に手をつけたり、家財を持ち出したりすると、相続の意思があったと判断され、相続放棄が無効になってしまう可能性があります。

「形見として大切なものだけ持って帰りたい」「掃除だけでもしておこう」という善意の行動であっても、法的には問題となることがあるのです。

相続放棄後に実家の片付けが必要な場合は、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立て、管理人の監督のもとで行う必要があります。この手続きには費用もかかりますが、リスクを避けるためには必要な措置です。

相続放棄を検討している場合は、事前に専門家に相談し、放棄後の対応についても十分に理解しておくことをおすすめします。

実家の後始末を成功させる4つの選択肢

失敗例を理解したところで、今度は実家を適切に処理するための具体的な選択肢を見ていきましょう。

どの方法を選ぶかは、それぞれのご家庭の状況や将来の計画によって異なります。大切なのは、メリットとデメリットを十分に理解した上で、家族みんなが納得できる決断をすることです。

自分で居住利用する

実家への愛着があり、生活環境的にも問題がなければ、自分で住むという選択肢が最もシンプルです。

居住することで空き家状態を避けられ、住宅用地特例も継続して適用されるため、固定資産税の負担を抑えることができます。また、日常的に管理ができるため、建物の劣化を防ぎやすく、資産価値の維持にもつながります。

ただし、築年数が古い建物の場合は、耐震補強や水回りのリフォームなど、住み始める前に相応の費用がかかることも覚悟しておく必要があります。特に昭和56年以前の建物では、現在の耐震基準を満たしていない可能性が高いため、安全性の確認は必須です。

「思い出の詰まった家で暮らしたい」「家賃がかからなくなるのは魅力的」という方には、検討する価値のある選択肢でしょう。

賃貸経営として活用する

立地条件が良く、賃貸需要が見込める地域であれば、賃貸物件として活用することで家賃収入を得られます。

実家を手放すことなく収益化できるため、「売却はしたくないけれど、維持費は抑えたい」という方にはぴったりの方法です。入居者がいることで建物の管理も行き届きやすく、防犯面でのメリットもあります。

しかし、賃貸経営にはそれなりのリスクも伴います。入居者募集のための広告費、リフォーム費用、不動産管理会社への手数料などの初期投資が必要になります。

また、空室期間中も固定費はかかり続けますし、入居者とのトラブル対応や建物の維持管理といった大家としての責任も発生します。

「安定した収入源にしたい」と考える場合は、周辺の賃貸相場や空室率などを事前にしっかりと調査することが重要です。

売却して現金化する

今後実家を使う予定がなく、管理の手間からも解放されたいという場合は、売却による現金化が最も現実的な選択です。

売却することで固定資産税などの維持費から完全に解放され、得られた現金は相続人間で公平に分配することもできます。また、相続から3年以内であれば、空き家特例により譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる可能性もあり、税制面でのメリットもあります。

ただし、築年数が古い建物や立地条件の悪い物件では、一般的な不動産仲介では買い手が見つからないケースもあります。そのような場合でも諦める必要はありません。

出張買取サービスの活用

一般的な売却が困難な実家でも、専門の買取業者であれば対応可能な場合があります。

弊社「なんでも査定のトータル」では、これまで多くのお客様の実家処分をお手伝いしてきました。築古物件や立地の悪い物件、さらには家財が残ったままの状態でも、そのままの状態で買取査定を行っています。

出張買取の最大のメリットは、お客様に手間をかけさせないことです。片付けやリフォームは一切不要で、現地にお伺いして査定から買取まで一貫して対応いたします。「遠方に住んでいて実家の管理が大変」「早く手放して管理義務から解放されたい」という方には特におすすめです。

査定は無料で行っておりますので、まずは実家がどの程度の価値があるのかを知ることから始めてみてはいかがでしょうか。

相続放棄する

実家の資産価値が低く、維持費ばかりがかかってしまう場合や、他に借金などの負債がある場合は、相続放棄も現実的な選択肢の一つです。

相続放棄をすることで、実家を含むすべての相続財産から解放され、将来的な管理責任や税負担からも完全に自由になれます。特に、修繕に多額の費用がかかる老朽化した建物や、売却も賃貸も困難な立地の物件では、むしろ賢明な判断と言えるでしょう。

ただし、相続放棄には重要な注意点があります。相続開始を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きを完了させる必要があり、期限を過ぎると放棄できなくなってしまいます。

また、相続放棄をすると、実家だけでなく預貯金や有価証券など、価値のある財産もすべて放棄することになります。そのため、相続財産全体を把握した上で慎重に判断することが大切です。

なお、相続放棄後も相続財産管理人が選任されるまでは、一定の管理責任が残る可能性があることも理解しておきましょう。

後始末の失敗を防ぐ生前対策

実家の後始末で困らないためには、親が元気なうちからの準備が何より重要です。

多くのトラブルは事前の話し合い不足から生まれています。「まだ早い」と思わず、家族みんなで将来のことを考える時間を作ることが、円満な相続への第一歩になります。

まずは家族での話し合いを十分に

実家をどうするかは、家族全員が関わる重要な問題です。親の意向を聞くだけでなく、相続人となる子どもたちの現在の生活状況や将来の計画も含めて、率直に話し合う必要があります。

「実家に戻って住むつもりがあるか」「維持管理の負担を引き受けられるか」「売却に抵抗はないか」といった点を、感情的にならずに整理していきましょう。こうした話し合いの中で、家族それぞれの考えが見えてきます。

実際に、事前に十分話し合いをしていた家庭では、相続時のトラブルが圧倒的に少ないというのが私たちの実感です。逆に「親が亡くなってから考えればいい」と先延ばしにしていると、感情的な対立に発展しやすくなります。

定期的に家族が集まる機会を作り、実家の将来について話し合う習慣をつけることをおすすめします。

専門家を交えた事前準備をする

家族だけの話し合いでは解決できない複雑な問題もあります。そんな時は、専門家の力を借りることが大切です。

税理士には相続税の試算や節税対策について、司法書士には登記関係の手続きについて、不動産業者には実家の査定や売却可能性について相談できます。それぞれの専門分野から客観的なアドバイスをもらえるため、より現実的な計画を立てられるでしょう。

また、専門家が入ることで家族間の感情的な対立を避けやすくなります。第三者の立場から冷静に状況を整理してもらえるため、建設的な議論ができるようになります。

費用はかかりますが、後々のトラブルを考えれば決して高い投資ではありません。むしろ早めに相談することで、選択肢も広がります。

遺言書を作成する

親の意向を明確にするためには、遺言書の作成が効果的です。

口約束だけでは、相続時に「言った」「言わない」の争いになりがちです。しかし、正式な遺言書があることで、故人の意思が明確になり、相続人同士の無用な争いを防げます。

遺言書には自筆証書遺言と公正証書遺言がありますが、確実性を重視するなら公正証書遺言がおすすめです。公証人が作成に関わるため無効になるリスクが低く、原本が公証役場に保管されるため紛失の心配もありません。

実家のような分割が難しい財産がある場合は、遺言書で明確に指定しておくことで、スムーズな相続手続きが可能になります。

生前整理を進めておく

親が元気なうちに実家の片付けを進めておくことも重要な準備の一つです。

長年住んでいる家には、膨大な量の家財道具が蓄積されています。これらを相続後に片付けるのは、時間的にも体力的にも大きな負担になります。親自身が判断できる間に、必要なものと不要なものを分けておくことで、家族の負担を大幅に軽減できるでしょう。

また、重要な書類の整理も忘れてはいけません。権利証や契約書、通帳などがどこにあるかを家族に伝えておくことで、相続手続きもスムーズに進められます。

生前整理は一気にやろうとすると大変なので、少しずつでも構いません。家族が手伝える範囲で、計画的に進めていくことが大切です。

まとめ

実家の後始末では、知識不足や準備不足が大きなトラブルを招くことがあります。

相続登記の先延ばしや無計画な解体、共有名義での相続、そして相続放棄後の不適切な行動など、「知らなかった」では済まされない失敗が数多く存在します。しかし、これらの失敗例を事前に知っておくことで、同じ過ちを繰り返さずに済むでしょう。

大切なのは、感情的にならず冷静に選択肢を検討することです。居住、賃貸、売却、相続放棄のそれぞれにメリットとデメリットがあり、どれが正解かは各家庭の状況によって異なります。

そして何より、親が元気なうちからの準備が重要です。家族での話し合い、専門家への相談、遺言書の作成、生前整理など、できることから少しずつ始めることで、将来の負担を大幅に軽減できます。

実家の処分でお困りの方は、弊社「なんでも査定のトータル」までお気軽にご相談ください。